Programma 8 | Bouwen, wonen en gronden

Er moeten woningen aan de voorraad worden toegevoegd, met name voor senioren en starters. Er is ook een stevige vraag naar zorggeschikte woningen. De komende jaren neemt de vraag naar levensloopbestendige woningen aanzienlijk toe, waardoor ouderen langer zelfstandig met zorg aan huis kunnen blijven wonen. Ook ligt er een grote opgave om de noodzakelijke uitbreiding van de 24-uurs zorgplekken voor psychogeriatrie (dementiezorg) en somatiek te realiseren, waardoor dit zorgaanbod in onze gemeente geborgd wordt. De gemeente Ooststellingwerf heeft in de Regio Deal Zuidoost Fryslân afspraken gemaakt met betrekking tot de toe te voegen woningvoorraad.

• We hebben de ambitie om de komende 10 jaar minimaal 700 woningen te realiseren. Dat kan door nieuwbouw, maar ook door het herbestemmen van andere functies naar de functie wonen.
• Voor Ooststellingwerf geldt de unieke situatie dat in alle dorpen binnenstedelijk vrij in aantal gebouwd mag worden. In de Regio Deal 'wonen' is deze afspraak bevestigd. Dit geeft de mogelijkheid om bestaande panden waarvan de huidige functie is vervallen om te zetten naar wonen. Het biedt mogelijkheden om ‘rotte kiezen’ aan te pakken, te herstructureren en op deze plekken woonmogelijkheden te creëren.
• Zorgvuldige invulling van de leefomgeving is van essentieel belang; door goede ruimtelijke ordening, klimaatbestendig ontwerpen, groene openbare ruimte en een gezond leefklimaat te creëren kan er een plus aan de leefomgeving worden toegevoegd.
• De huisvesting van de bijzondere doelgroepen en statushouders, in de sociale woningvoorraad vraagt de nodige aandacht zowel kwantitatief als kwalitatief. Hiervoor maken we afspraken met de provincie. Vanaf 1 januari 2024 heeft de gemeente twee jaar de tijd om een urgentieverordening op te stellen. Hierin worden een aantal doelgroepen (door het Rijk aangewezen) opgenomen. De gemeente mag het aantal categorieën urgenten uitbreiden, maar niet verminderen (NB. statushouders zijn in het wetsontwerp- geen aangewezen urgente categorie).
• Ouderen kunnen langer zelfstandig blijven wonen in levensloopbestendige woningen en geclusterde woonvormen.
• De 24 uurszorgplekken met toezicht voor psychogeriatrie en somatische zorg zijn uitgebreid.
• ‘Zorgen voor elkaar’ wordt mogelijk gemaakt voor jong en oud en voor generaties door dit te faciliteren met verschillende woonconcepten.
• We willen een aantrekkelijke woongemeente zijn voor onze huidige en toekomstige inwoners.
• Onze inwoners wonen in een huur- of koopwoning die past bij hun financiële situatie, gezinssamenstelling of zorgbehoefte. Daarnaast willen we dat deze woning energieneutraal en digitaal ontsloten is.
• We blijven inzetten op inbreiding, maar we staan ook nadrukkelijk open voor uitbreiding. Hiervoor is de gemeente actief bezig met het verwerven van grond.
• We staan open voor innovatieve woningbouw zoals Knarrenhofjes of tijdelijke woningen.
• We willen dat we bij de uitvoering van de Woon(zorg)visie indien nodig kunnen bijsturen. We vinden het belangrijk dat (nieuwbouw) woningen ook voor inwoners van Ooststellingwerf en jongeren bereikbaar zijn.
  
  

In 2024 zijn er in de gemeente netto 15 nieuwe woningen opgeleverd. In dit cijfer zijn de opgeleverde nieuwbouwwoningen die in plaats van gesloopte woningen kwamen niet meegerekend. Daarnaast zijn er bestemmingsplannen vastgesteld voor de realisatie van in totaal ongeveer 125 woningen die in 2025/2026 worden gerealiseerd in Oldeberkoop, Makkinga, Haulerwijk en Waskemeer.

In (bijna) alle dorpen zijn er initiatieven om te komen tot extra woningen. In totaal hebben we 52 locaties waaraan actief wordt gewerkt (in verschillende stadia). De 52 locaties bieden ruimte voor 936 woningen. Daarnaast liggen nog circa 19 locaties 'op de plank'. In deze aantallen zijn de meeste (verwachte) agrarische percelen die worden omgezet naar wonen niet meegenomen. Ook de enkelingen, zoals een splitsing, zijn hierin doorgaans niet opgenomen.

In alle dorpen mag binnenstedelijk vrij in aantal worden gebouwd. Maar ook hebben de mogelijkheden om een buitenstedelijke ‘rotte kies’ aan te pakken, te herstructureren en woonmogelijkheden te creëren. Hiervoor hebben we uitvoerig vooroverleg gevoerd met de provincie om in 2025 met verdere uitwerking te komen.

Zorgvuldige invulling van de leefomgeving is van essentieel belang; door goede ruimtelijke ordening, klimaatbestendig ontwerpen, groene openbare ruimte en een gezond leefklimaat te creëren kan er een plus aan de leefomgeving worden toegevoegd.

We hebben in 2024 in totaal 41 statushouders een sociale huurwoning kunnen bieden. De taakstelling voor 2024 was 52 (+ 17 personen achterstand uit 2023) dus totaal 69 statushouders. Daarnaast is per 1 januari 2024 in Oosterwolde een doorstroomlocatie voor 190 statushouders geopend die meetelt voor onze taakstelling asiel omdat het een doorstroomlocatie betreft van mensen die nog wachten op een woning in de gemeente waar zij aan toegewezen zijn.

We hebben gemeentelijke opvang gerealiseerd en begeleiding geboden aan 184 vluchtelingen uit Oekraïne (Hotel Appelscha (60), Roggeberg (72) en overige (52) verspreid over 9 woningen in de gemeente). Onze taakstelling is 171. Daarnaast vangen ook particulieren Oekraïners op: 30 personen in 10 woningen.

De gemeente is aangehaakt bij de door de gemeente Leeuwarden met een adviesbureau opgezette organisatie om te komen tot een provinciaalbrede urgentie regeling. Deze regeling voorziet in het geven van voorrang in de huisvesting van wettelijk aangewezen kwetsbare doelgroepen.

De sociale woningvoorraad heeft de nodige aandacht gevraagd zowel kwantitatief als kwalitatief. We zijn aan het voorsorteren op de nieuwe wetgeving die bij nieuwbouw 30% sociaal en 2/3 in de betaalbare categorie moet worden gerealiseerd. Hiervoor maken we afspraken met de provincie.

In de voorbereidingen op de actualisatie van onze Woon(zorg)visie werken we aan het mogelijk maken dat ouderen kunnen langer zelfstandig kunnen blijven, er afstemming is met de beschikbaarheid van zorg, voor zowel nu als in de toekomst.

Voorop staat nog steeds het uitgangspunt dat onze inwoners prettig moeten kunnen wonen. We blijven inzetten op inbreiding, maar we staan ook nadrukkelijk open voor uitbreiding. In 2024 heeft de gemeente het instrument van strategische aankopen ingezet. Verder staan we open voor innovatieve woningbouw zoals Knarrenhofjes of tijdelijke woningen. Om te zorgen dat (nieuwbouw)woningen ook voor inwoners van Ooststellingwerf en jongeren bereikbaar zijn werken we aan beleid voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap.

• We hebben overleg gevoerd met vele partijen (plaatselijke belangen, ontwikkelaars, adviesbureaus, provincie, waterschappen etc) en inwoners om in alle dorpen woningen toe te voegen en/of bestaande gebouwen te transformeren tot woningen.
• We hebben overleg gevoerd met initiatiefnemers over hun plan.
• We hebben particuliere ontwikkelingen begeleid.
• We hebben stedenbouwkundige analyses en ontwerpen gemaakt.
• We hebben onderzoeken en planologische trajecten gecoördineerd. 
• We hebben principeverzoeken en verzoeken tot wijziging van het bestemmingsplan behandeld.
• We hebben civieltechnische trajecten gecoördineerd (bijv. bouwrijp maken) en anterieure overeenkomsten afgesloten waarin gemeenten en ontwikkelaars afspraken maken over de kwaliteit en kosten van gebiedsontwikkeling rondom woningbouwprojecten (denk aan wegen, verlichting, riolering).
• We hebben kavelverkoop en/of projectuitgifte voorbereid en gerealiseerd.
• We hebben gesprekken gevoerd of op andere manieren gecommuniceerd met omwonenden en andere betrokkenen over plannen in hun omgeving. 
• We organiseerden een kavelevent waar ongeveer 400 inwoners naartoe kwamen om zich te laten informeren over onze woningbouwplannen en de mogelijkheden.
• We maakten afspraken met de woningcorporaties, onder andere over toe te voegen woningen en herstructureringsprojecten (nieuw/verbouw/verduurzaming van bestaande sociale huurwoningen).
• We maakten afspraken met woningcorporaties over toewijzing van woningen aan statushouders en een pilot in 2025 met woningdelen voor statushouders.
• We voerden overleg met de provincie over onze taakstelling huisvesting statushouders.
• We voerden overleg met Liante en COA over voortzetting van de doorstroomlocatie Rikkingahof in 2025 en organiseerden hiervoor een inloopbijeenkomst voor inwoners.
• We regelden op diverse locaties huisvesting voor en begeleiding aan vluchtelingen uit Oekraïne. We boden faciliteiten aan voor particulieren die vluchtelingen uit Oekraïne opvangen en hadden overleg met de betreffende werkgroep. 
• We nemen deel in ambtelijke werkgroepen om te komen tot een provinciale urgentieverordening. Hierin wordt een aantal (door het Rijk aangewezen) doelgroepen opgenomen, vooralsnog inclusief statushouders. De gemeente Leeuwarden neemt hierbij het voortouw met inschakeling van een extern adviesbureau. Er zijn meerdere informatieronden geweest voor de Friese colleges en gemeenteraden. Besluitvorming volgt in 2025.
• We hebben actief gronden verworven voor woningbouw. Er zijn strategische aankopen gedaan en in een afrondende fase.
• In Oosterwolde zetten we het instrument van het gemeentelijke voorkeursrecht in. De bedoeling daarbij is om op die plek te zijner tijd te komen tot woningbouw.
• We hebben meegewerkt aan de totstandkoming van een regionale woonzorganalyse zodat we beter in zicht hebben wat de woningbehoefte is voor met name ouderen. Dit leidt in 2025 tot een actualisatie van de bestaande lokale woon(zorg)visie 2022-2026. Het zal ook leiden tot hernieuwde afspraken met corporaties over de locatie en typologie van toe te voegen sociale woningen. En het zal leiden tot verfijning van onze eigen woningbouwprogrammering (waar willen we wat). Dit alles met het doel dat ouderen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen en zo nodig zorg kunnen blijven ontvangen.
• We hadden overleg met initiatiefnemers voor innovatieve woningbouw zoals Knarrenhofjes of tijdelijke woningen. 
• Om te zorgen dat (nieuwbouw)woningen ook voor inwoners van Ooststellingwerf en jongeren bereikbaar zijn werken we aan beleid voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit leidt begin 2025 tot besluitvorming.
• We zetten instrumenten als Mijn Huis Op Maat, seniorenmakelaar, de starterslening, blijverslening en verzilverlening in om starters en ouderen te faciliteren een passende woning te realiseren.
• Er is beleid voorbereid op het gebied van (pre)mantelzorg en woningsplitsing. Dit leidt begin 2025 tot besluitvorming.
  
  

De inwoners hebben kunnen zien dat:

• Gestart is met een uitbreiding in Makkinga aan het Muldersveld.
• Gestart is met een uitbreiding in Oldeberkoop op het terrein van 'T Hooge II.
• Kavels zijn uitgegeven bij De Kromten te Waskemeer.
• We op vele andere plekken bezig zijn met woningbouwplannen.
• We daarnaast bezig zijn met het meer passend maken van de bestaande woningvoorraad, onder andere door het faciliteren van aanpassingen (blijverslening, verzilverlening, Mijn Huis Op Maat) zodat ouderen er langer kunnen blijven wonen of kunnen doorstromen.
  
  

• Structuurvisie 2010-2020-2030 Ooststellingwerf
• Notitie 'Platteland aan zet' (kaders gebiedsuitwerkingen) (januari 2012)
• Notitie 'Voortgang pilot dorpsagenda’s/gebiedsagenda’s' (voorjaar 2012)
• Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026
• Regiodeal wonen Z-O Fryslân 2023
• Wet versterking regie op Volkshuisvesting 2024
• Huisvestingswet 2014 (aangevuld in 2024)
• Nota Grondbeleid 2022
• Nota Grondprijzen 2022 -2026
• Nota bouwleges gemeente Ooststellingwerf 2016-2019 (januari 2016)
• Kerkenvisie (januari 2021)
• Notitie Tiny Houses Ooststellingwerf (januari 2021)

In onderstaand overzicht lichten we afwijkingen > € 25.000 toe.

Taakveld 8.1 Ruimtelijke ordening
Circulaire uitvoeringsstrategie, voordeel € 157.000*
In oktober 2023 is de circulaire uitvoeringsstrategie vastgesteld. Deze strategie heeft een looptijd tot 2030. Insteek is om het resterende budget gespreid over deze periode in te zetten. Dit zorg voor een lagere onttrekking uit de algemene reserve.

Algemene reserve, nadeel € 157.000*
Lagere onttrekking voor circulaire uitvoeringsstrategie.

Omgevingswet, voordeel € 963.000*
Het budget is bestemd voor het opstellen van het gebiedsdekkende omgevingsplan. Dit dient voor 2032 gereed te zijn. De kosten worden verspreid over deze periode. Dit zorgt in dit programma voor een lagere onttrekking aan de algemene reserve van € 308.000. In programma 3 zorgt het voor een toevoeging van € 231.000 en een lagere onttrekking van € 424.000. 

Algemene reserve, nadeel € 308.000*
Lagere onttrekking aan de algemene reserve voor de omgevingswet.

Taskforce woningbouw, voordeel € 1.000.000*
De lasten die ten laste van dit budget komen zijn in 2024 € 95.000. Daarnaast waren er ook personeelslasten die zijn ten laste gebracht van de reeds actieve complexen en voorbereidingskosten. Dus die komen dan niet ten laste van dit budget. Het resterende budget blijft beschikbaar voor verdere versnelling van de woningbouwopgave. Zie hieronder.

Algemene reserve, nadeel € 1.000.000*
Lagere onttrekking wegens lagere lasten taskforce.

Taakveld 8.2 Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)
Ontwikkelplannen, inclusief grondexploitatie Industrieterreinen, € 0 (resultaat neutraal)
Dit bestaat uit twee onderdelen: één ervan heeft invloed op het rekeningsresultaat en de ander niet. Invloed op het rekeningsresultaat is de jaarlijkse actualisatie van de omvang van de reserve grondexploitatie. De omvang van de reserve is gebaseerd op de risico's met betrekking tot de toekomstige verkopen voor de komende vijf jaar en de huidige boekwaarde van de complexen. Sinds 2022 is de omvang van de reserve niet via de gebruikelijke actualisatie bepaald. Ook voor 2024 stellen wij voor deze lijn te volgen. In 2024 zijn er twee nieuwe exploitaties (1130 ’t Hooge II en 1131 Muldersveld). Ook in 2024 zijn er twee exploitaties (1128 Donkerbroek West en 1129 Boekhorsterweg) afgesloten. Voor het nieuwe complex 1131 Muldersveld is een voorziening gevormd voor het verlies op de exploitatie van € 182.000. Dit wordt gedekt met een onttrekking van de reserve grondexploitatie.

De grondexploitatie is in administratief opzicht een sluitend systeem. Het saldo van de baten en lasten, na winstneming via de reserve, wordt verrekend met de boekwaarde op de balans. De toename (de lasten zijn hoger dan de baten) van de boekwaarde is € 1.012.000:

• Resultaat uit reguliere baten en lasten € 1.009.000 (toename boekwaarde). In 2024 zijn er geen kavels verkocht. Er is nog 1 kavel in Langedijke beschikbaar en die wordt in 2025 verkocht. Voor de twee nieuwe exploitaties start de uitgifte van kavels in 2025.
• Toevoeging aan de reserve (toename boekwaarde) in verband met winstneming volgens de POC-methode (percentage of completion) € 3.000.

Algemene reserve grondexploitatie, voordeel € 182.000
De grondexploitatie Muldersveld in Makkinga is door u op 2 juli 2024 vastgesteld. Onderdeel hiervan is dat er een verliesvoorziening ter hoogte van € 182.000 is gevormd. Dit wordt gedekt uit de algemene reserve grondexploitatie.

* Maakt onderdeel uit van de incidentele baten en lasten.